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招商 | 前交所2019年【第四期】优质资产推介

——北京市、珠海市地区


编者按:深圳前海金融资产交易所广泛开展不良资产招商业务,已经与境内外各大银行、资产管理公司、信托、融资租赁公司等金融机构建立良好的合作关系,目前我司官网(www.qex.com)首页开通了 “资产招商专区”,同时微信“前交所不良资产招商小程序”已同步上线(可扫描文章末端小程序二维码添加),在此基础上2018年我们推出了多期“优质资产推介”栏目,同时与多家机构联合举办了多场线下资产推介会,市场反应热烈,2019年我们将一如既往做好不良资产招商服务,期待广大投资者继续关注并垂询。


本期3项金融债权资产本息规模合计约近70亿元(分别约32亿元、13亿、25亿),债权权益高,抵押物位于北京市及广东省珠海市,包含北京市的在建工程、房产、车库以及珠海市的土地及在建工程,项目价值清晰,押品区位优势明显,投资潜力大,欢迎各类机构与我所洽商债权转让事宜。


本期项目联系人:陈先生15814029966

  

项目一

一、债权基本信息

项目名称:北京中弘地产有限公司债权

债务人所在区域:北京市

未偿本金(万元):250,000

未偿利息(万元):69,017.23

未偿本金、利息总额(万元):31,9017.23

其他(罚息、违约金等)(万元):43,420.89 

二、债权的担保情况

保证人:中弘卓业集团有限公司、中弘控股股份有限公司及实际控制人提供连带责任保证担保。

抵押物:在建工程及土地使用权

质押物:中弘地产100%股权质押

其他担保方式:无

三、债权涉诉情况

债权是否涉诉及所处诉讼环节:是,最高院二审立案

四、 抵押物介绍

1、基本情况。

本次抵押物为北京市中弘大厦70624.77平米在建工程第一顺位抵押,中弘大厦总建面积8.8万平米(地上6.5万平米、地下2.3万平米),业态为办公、商业,总层数38层(地上35层、地下3层)。2016年6月,地上6.5万平米全部取得预售证,共245套,单套面积约170-300平米。项目于2016年12月办理抵押时,已有34套办理销售网签无法抵押,因此本项目抵押物为:地上剩余未售211套在建工程+地下全部在建工程,抵押面积7.1万平米(地上5.7万+地下1.4万)。

2、区位、产品定位。

中弘大厦位于北京CBD中央商务区东扩区内,东临东四环,北靠朝阳路,地处慈云寺桥西南角,产品定位为超5A甲级写字楼。


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3、工程现状

(1)总投及历史成本。

该项目地块由中弘于2011年取得,拿地成本7.4亿元;随后中弘将该项目作为融资工具多次融资,至2015年开始开发建设。项目总投约31亿,已支付的历史成本约28亿,预计仍需投入3亿工程款可完工。

(2)工程进度。

总包为中建三局,于2017年冬季停工后,再未复工。工程已结构封顶,完工率达85%。


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四、 债权优势亮点。

1、债权权益高。债权本金25亿元,一审判决已支持按24%/年计算罚息,截至2019年一季度末,债权权益已达31.90亿元。

2、首押首封。债权人为中弘大厦项目的唯一抵押债权、中弘地产100%股权的唯一质押债权。抵、质押物均为首次查封,处置主动。

3、押品优质。抵押物中弘大厦是北京市CBD商务区内唯一在售的超5A甲级写字楼,且可分割销售,单套面积约170-300平米。已取得预售许可证;完工率达85%,后续投入约3亿元即可完工。

4、押率较低。抵押物完工后货值约46.47亿,债权押率较低,安全边际高。

 

项目二

一、债权基本信息

项目名称:天津丽智置业有限公司债权              

债务人所在区域:天津市

未偿本金(万元):97,000

未偿利息(万元):31,100.91

未偿本金、利息总额(万元):128,100.91 

二、债权的担保情况

保证人:中弘卓业集团有限公司、自然人若干

抵押物:房产及车库

其他担保方式:无

三、债权涉诉情况

债权是否涉诉及所处诉讼环节:已完成诉讼财产保全,一审判决后被告上诉,目前二审最高院立案中。

四、抵押物介绍

1、基本情况。

本次抵押物为北京市六佰本商业街房产及机动车库(共计71,326.98 ㎡)第一顺位抵押,六佰本商业街总建筑面积9.4万平米(其中小业主持有2.3万平米、天津丽智自持7.1万平米)。

2、抵押物项目情况。

项目名称

六佰本商业中心

地理位置

朝阳区望京广顺北大街,临近北五环14号线东湖渠地铁站上盖

开业时间

2008年

项目体量

总体量100,995.65㎡,地上建筑面积52,687.4㎡,地下建筑面积48,308.25㎡

项目分区

南区建筑面积: 45,195.84㎡,北区建筑面积: 55,799.81㎡

项目定位

整体定位于以提供商务、生活配套服务的综合性城市生活商业中心

业态组合

零售、餐饮、教育、娱乐

层数

北区:B3—L4,南区:B2—L4

停车位

720余个

(1)区位。六佰本商业街坐落于北京望京东湖,周边有东湖湾、华彩国际公寓等中高档小区,紧邻北京市陈经纶中学分校,常住人口密集、人流量大;地铁上盖,位于14号线东湖渠站出口,地理位置优越。该商业街位于望京地区核心地区,周边住宅小区林立,商业氛围成熟。在六佰本项目周边3个街区以内,就包含了北京韩国国际学校附属幼儿园、北京市刘诗昆音乐艺术幼儿园、朝师附小望京分校、首都师范大学附属实验学校、北京市陈经纶中学分校、北京市第八十中学(望京校区)等多所学校。因此商业街也形成了以早教、培训为主的商业氛围。

(2)交通。北四环、京承高速、京顺路、北五环路围合的周边良性区域交通将有效提高项目商业辐射范围。地铁14号线上盖使之成为周边居民的不二选择,且有约20路公交班次通过。

五、债权优势亮点。

1、体量优势。六佰本商业街坐落于望京东湖,周边有东湖湾、华彩国际公寓等中高档小区,紧邻北京市陈经纶中学分校,常住人口密集、人流量大;地铁上盖,位于14号线东湖渠站出口,地理位置优越。抵押物估值约16.43亿元,项目 9.7亿贷款的抵押率为59.01%,后续处置有较大空间。

2、提升空间大。六佰本商业街总建筑面积9.4万平米,相对周边竞品有很大的体量优势。

由于开业近十年,外立面、内部装修等外观已陈旧,且大多数商铺租期长、租金起始水平低且其上涨幅度远低于资产价格上涨幅度,当时运营团队计划通过整体装修、清退现有租户、重新招商等手段进行升级改造,后因中弘陷入财务困境导致改造停滞。如能引进有经验、有能力的商业运营商,预计千万级别的投入即可完成改造,改造后租金收入预计为0.9-1.1亿元/年,一旦形成稳定租金收入后,抵押物价值将有明显提升。


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项目位置图


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商业街鸟瞰效果图


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商业街南区四层


项目三

一、债权基本信息

项目名称:珠海市卡都海俊房产开发有限公司

债务人所在区域:珠海市

未偿本金(万元):200,000

未偿利息(万元):49,799.47 

未偿本金、利息总额(万元):249,799.47

二、债权的担保情况

保证人:珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海市卡都投资有限公司、珠海市卡都九洲食品有限公司及实际控制人提供连带责任保证

担保抵押物:住宅土地及在建工程

其他担保方式:无

三、债权涉诉情况

债权是否涉诉及所处诉讼环节: 一审已判决,被告上诉,目前二审阶段

四、抵押物介绍

1、基本情况。

本次抵押项目为债务人开发的珠海心海州项目二期,抵押物为土地(S17、S18、S19地块,合计23,432.39㎡)及在建工程抵押,目前部分地块已拿到五证,并开始预售,抵押物评估价值如下:

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未来可售货值预期:

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2、抵押物项目情况。

心海州二期项目的20、21、22、23、34及35号楼位于S19、S18、S17地块上。其中34、35号楼(位于S17地块上)已经结构封顶,其余S18、S19地块尚处于施工在建状态。

(1)区位。本项目位于珠海香洲区传统的繁华商业区前山中心地段,属于市中心不可多得的稀缺区位。二期地块所处位置更是堪称绝版,俯瞰前山河,咫尺前山轻轨站,举步地铁前山站,同时坐享四大商圈,毗邻港珠澳大桥,升值空间不言而喻。


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项目位置图


(2)配套及交通。商业环境及生活配套成熟,超市、酒店、学校、医院等一应俱全。距拱北海关仅10分钟车程,约20分钟即可抵达澳门;约半小时即可抵达珠港澳大桥起点。距广珠轻轨前山站约2分钟车程,不到1小时便可达抵达广州;紧邻规划地铁1号线前山站。

五、债权优势亮点。

1、体量优势。珠海市最大的旧村改造项目、纳入政府报告的重点项目。集大型购物中心、写字楼、办公综合体、住宅、商业街等于一体,提供高档次、高品位的休闲、购物、娱乐、工作、居住综合空间。

2、商业运作。心海州项目商业由珠海维佳斯投资管理有限公司运营,并于2017年10月与高德置地达成战略合作(高德置地已成功运营广州高德置地广场等多个项目),高德置地特派经验丰富的运营专家至项目,进行实地操盘。

3、存量土地。债务人卡都海俊名下还有两块工业用地地(南屏地块56,430.28㎡,前山金山街地块5,656.10㎡,合计估值约6.39亿元。)上述都是老食品厂(卡都九州)的工业地,地块均处于成熟商圈,存在着土地变性可能。债务人也有意向将上述地块作为资产包一并转让,或者未来作为重组资产共同开发。


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欢迎与我们接洽更多深圳地区资产,陈先生15814029966

 

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